Karlsruhe. Wer in seiner Wohnung noch einen Mieter mit Mietvertrag aus DDR-Zeiten wohnen hat, kann trotzdem nach den aktuell geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer solchen Kündigung hat das Gericht nicht das beim Abschluss des Mietvertrages seinerzeit geltende Zivilgesetzbuch der DDR heranzuziehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 13.11.2024, Az.: VIII ZR 15/23).
Damit kassierten die Bundesrichter einmal mehr ein Urteil des Berliner Landgerichts ein, welches seit Jahren dadurch auffällt, im Sinne einer besonders mieterfreundlichen Urteilsfindung geltende gesetzliche Vorschriften zu unterlaufen. Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohnung im hippen Ost-Berliner Stadtviertel Prenzlauer Berg. Dort war ein Mieter im Juli 1990 eingezogen – der Mietvertrag wurde nicht befristet und traf für die Beendigung des Mietverhältnisses eine Regelung, die auf § 120 des DDR-Zivilgesetzbuchs zurückgriff.
Demnach war eine Beendigung des Mietverhältnisses nur möglich durch Vereinbarung der Vertragsparteien, Kündigung des Mieters oder gerichtliche Aufhebung. Der Vermieter konnte zu DDR-Zeiten Eigenbedarf höchstens geltend machen, indem er nachwies, die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen dringend zu benötigen. Die fragliche Wohnung wechselte nach der Wende den Eigentümer, das Mietverhältnis lief weiter. Im Jahr 2020 kündigte der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarfs.
Berliner Landgericht wendete altes DDR-Gesetz an
Doch der Mieter wollte nicht ausziehen. Der Vermieter wiederholte die Eigenbedarfskündigung im Jahr 2022 und erhob Räumungsklage. Die war allerdings nur vor dem Amtsgericht erfolgreich: Das Berliner Landgericht wies die Klage ab. Begründung: Die Kündigung erfülle nicht die Bedingungen, welche das Zivilgesetzbuch der DDR aufgestellt hatte. Eine Argumentation, die beim Bundesgerichtshof (BGH) keine Chance hatte. Karlsruhe hob das Urteil auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung nach Berlin zurück.
Die Bundesrichter stellten fest: Auch für die Kündigung eines noch zu DDR-Zeiten abgeschlossenen Mietverhältnisses gilt das Bürgerliche Gesetzbuch der Bundesrepublik Deutschland. Das ehemalige DDR-Recht ist nicht mehr anzuwenden. Das ergibt sich aus dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche, mit welchem im Zuge der Wiedervereinigung der Geltungsbereich des BGB auf die neuen Bundesländer ausgedehnt wurde.
BGH stellt klar: Im Mietrecht gilt nur noch das BGB
Im § 2 des Gesetzes wird festgelegt, dass sich „Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind“ von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu richten haben. Mit „Beitritt“ ist der Beitritt der neuen Bundesländer zum Geltungsbereich des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland gemeint.
Die Bundesrichter erläuterten dazu: Nach dem BGB ist eine Eigenbedarfskündigung begründet, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das Berliner Landgericht muss jetzt feststellen, ob das im vorliegenden Fall gegeben ist. Wenn ja, geht die Kündigung in Ordnung und der Mieter muss ausziehen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
