Frankfurt/Main. Möchte eine Eigentümergemeinschaft einem ihrer Mitglieder dessen Wohnungseigentum nach schweren Verfehlungen entziehen, erfordert das zunächst eine Abmahnung. Aus dieser Abmahnung muss eindeutig hervorgehen, dass bei ausbleibender Änderung des Verhaltens der Entzug des Wohnungseigentums droht. Die Abmahnung kann außerdem nicht von einzelnen Miteigentümern ausgesprochen werden, sondern nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Ganzes. So hat es zumindest das Landgericht Frankfurt am Main kürzlich entschieden (Urteil vom 05.09.2024, Az.: 2-13 S 612/23).
Das Urteil fiel im Fall einer verwalterlosen Eigentümergemeinschaft in Hessen, die eine Miteigentümerin loswerden wollte. Die Dame war wiederholt mit Zahlungen an die Gemeinschaft in Rückstand geraten. Deswegen erhielt sie zwei Abmahnungen, verfasst von anderen Eigentümern aus der Gemeinschaft. In der zweiten Abmahnung wurde für den Fall, dass die Eigentümerin ihren Zahlungsverpflichtungen weiterhin nicht nachkommen sollte, ein Mahnverfahren angedroht. Weil die säumige Zahlerin daraufhin ihr Verhalten nicht änderte, beschloss die Eigentümerversammlung schließlich, ihr das Wohnungseigentum zu entziehen.
Abmahnung muss Entzug des Eigentums androhen
Der Beschluss ermächtigte einen der Miteigentümer, gegen die säumige Eigentümerin eine Entziehungsklage anzustrengen. Allerdings zog die säumige Zahlerin ihrerseits vor Gericht, um den Beschluss zum Entzug des Wohnungseigentums anzufechten. Mit Erfolg: Das Landgericht Frankfurt am Main erklärte den Beschluss tatsächlich für ungültig. Dafür sah das Gericht gleich zwei Gründe. Erstens beanstandete man den Inhalt der Abmahnungen: Aus den Texten hätte sich eindeutig ergeben müssen, dass der Wohnungseigentümerin der Entzug des Eigentums drohte, wenn sie ihr Verhalten nicht ändern sollte.
Lediglich eine Zahlungsklage oder ein Mahnverfahren anzudrohen, sei nicht ausreichend. Selbst wenn die Abmahnungen in diesem Fall entsprechend formuliert gewesen wären und auf den drohenden Entzug des Eigentums hingewiesen hätten, wären sie vom Landgericht jedoch nicht akzeptiert worden. Denn das Gericht stellte fest: Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von 2020 hat allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums gegenüber der säumigen Zahlerin.
Einzeleigentümer dürfen weder abmahnen, noch klagen
Deshalb kann auch nur die GdWE Abmahnungen aussprechen – einzelne Miteigentümer können also gar keine wirksame Abmahnung erteilen. Sie sind nicht befugt, die GdWE zu vertreten. Auch per actio pro socio können Einzeleigentümer keinen Miteigentümer abmahnen, wie das Landgericht aus einem Urteil des BGH herleitete (wir berichteten). Die GdWE kann auch keine Einzeleigentümer ermächtigen, in ihrem Auftrag eine Entziehungsklage zu erheben, stellte das Gericht fest. Im Falle einer verwalterlosen Gemeinschaft müssten alle Miteigentümer – mit Ausnahme des Störenfrieds – die Abmahnung beschließen.
Das Gericht stufte die Abmahnung in diesem Fall auch nicht als ausnahmsweise entbehrlich ein. Verzichtbar sei sie nämlich nur, wenn es für die Gemeinschaft unzumutbar oder offensichtlich aussichtslos sei, eine Abmahnung auszusprechen. So schätzte das Gericht die Lage hier jedoch nicht ein. Dass die säumige Zahlerin nach Aussage der anderen Eigentümer Handwerker beleidigt und wiederholt mit Anwälten oder der Polizei gedroht haben soll, reichte jedenfalls nach Ansicht des Gerichts nicht aus, um auf eine Abmahnung verzichten zu können.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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